Untervermieten: Darauf musst du achten

Du fährst für ein paar Wochen in den Urlaub, machst ein Praktikum in einer anderen Stadt oder ein Auslandssemester und möchtest in dieser Zeit deine Mietwohnung oder einen Teil davon untervermieten? Kein Problem, es ist ja schließlich deine Wohnung – denkst du.

Tatsächlich aber benötigst du zuallererst einmal die Zustimmung deines Vermieters. Verweigert er diese und du vermietest dennoch unter, kann das mit einer fristlosen Kündigung für dich enden. Zudem solltest du beachten, dass eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung, die einmal erteilt wurde, nicht automatisch bedeutet, dass du auch mehrmals kurzzeitig an Touristen vermieten darfst. Dafür benötigst du eine explizite Erlaubnis (Bundesgerichtshof, 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). Ebenso musst du bei jedem Wechsel des Untermieters erneut die Zustimmung deines Vermieters einholen. Zudem gelten unterschiedliche Regeln, was die Vermietung der ganzen Wohnung und von einzelnen Zimmern angeht.

Untervermietung einzelner Zimmer

Deine Wohnung ist für dich alleine eigentlich zu groß? Dann vermiete doch ein Zimmer unter. Das bringt dir ein wenig Geld in die Kasse und wirkt sich außerdem positiv auf den angespannten Wohnungsmarkt aus. Auch hierfür benötigst du die Zustimmung deines Vermieters. Allerdings hast du bei der Vermietung einzelner Räume deiner Mietwohnung einen rechtlichen Anspruch auf seine Zustimmung. Der Vermieter kann die Untermietserlaubnis nur in begründeten Fällen ablehnen. Dazu gehört zum Beispiel, dass die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt würde oder dass ihm die Person, die zur Untermiete einziehen möchte, nicht zumutbar ist (§ 553 BGB). Anders sieht es bei der Untervermietung deiner gesamten Wohnung aus.

Untervermietung mit Zwischenmiete

Möchtest du hingegen deine ganze Wohnung für einen begrenzten Zeitraum, also zur Zwischenmiete untervermieten, hast du keinen Rechtsanspruch auf die Erlaubnis deines Vermieters. Hier kannst du nur auf seine Kulanz hoffen. Verweigert dein Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete ohne wichtigen Grund, kannst du das befristete Hauptmietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Sollte dein Vermieter seine Zustimmung jedoch verweigern, weil ihm die Person zur Zwischenmiete nicht zumutbar ist, hast du kein außerordentliches Kündigungsrecht (§ 540 BGB).

Dein Vermieter hat dir seine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt? Herzlichen Glückwunsch! Achte darauf, dass du seine Zustimmung auch in schriftlicher Form erhältst. Die Konditionen und eventuelle Vorbehalte solltet ihr ausdrücklich festhalten.

Schließt du einen zeitlich befristeten Vertrag mit deinem Untermieter ab, musst du darin unbedingt die zeitliche Befristung begründen. Gibst du keinen gesetzlich anerkannten Grund für die Befristung im Vertrag an, ist sie ungültig und das Mietverhältnis gilt für unbestimmte Zeit. Mögliche Gründe für eine Befristung sind:

• Du möchtest die untervermieteten Räume im Anschluss an das Mietverhältnis wieder selbst bewohnen.
• Aufwendige Umbauten sind geplant.

Denke auch daran, dass Zeitmietverträge nicht vorzeitig gekündigt werden können. Vorlagen für einen Untermietvertrag und für ein Übergabeprotokoll findest du hier:

• Vorlage Untermietvertrag
• Vorlage Wohnungsübergabeprotokoll

Neben der Zustimmung deines Vermieters benötigst du in vielen Fällen ebenfalls die Genehmigung der Stadt bzw. des Bezirks.

Insbesondere Städte wie Berlin, Hamburg und München, in denen der Wohnraum knapp ist, haben sogenannte Zweckentfremdungsgesetze erlassen. Damit wollen sie der stetig steigenden Zahl an Ferienvermietungen Herr werden. Die Gesetze variieren von Stadt zu Stadt. Daher musst du die regionalen Bestimmungen beachten, falls du deine Wohnung ganz oder teilweise an Touristen untervermieten möchtest.

Kurzfristige Vermietung der Wohnung an Touristen

Du verreist für längere Zeit und möchtest deine komplette Wohnung während dieser Zeit über Internetplattformen an verschiedene Touristen vermieten? Dann musst du vorher einen Antrag auf Genehmigung zur Zweckentfremdung bei dem Bezirksamt stellen, in dessen Gebiet deine Wohnung liegt. Eine solche Vermietung ist nur dann zulässig, wenn sie sich auf eine vorübergehende Abwesenheit beschränkt. Pro Jahr bedeutet das in Berlin und Hamburg, dass du deine Wohnung weniger als sechs Monate vermieten darfst.

Für die Genehmigung zur Zweckentfremdung reichst du neben dem Antragsformular und einer ausführlichen Antragsbegründung auch die Zustimmungserklärung des Eigentümers zur Vermietung an Touristen, deine Meldebescheinigung und den Mietvertrag ein. In Berlin zum Beispiel erhebt das Bezirksamt derzeit eine Genehmigungsgebühr von 225 Euro je Wohneinheit. Eine Mindestgebühr von 220 Euro erhebt die Stadt München, die Höchstgebühr in Zweckentfremdungsangelegenheiten beträgt dort 2.500 Euro. Allerdings darfst du in München deine Wohnung bis zu acht Wochen im Jahr ohne Genehmigung an Touristen vermieten. Die Dauer des Genehmigungsverfahrens ist einzelfall- bzw. antragsabhängig. Am besten, du kalkulierst mehrere Wochen dafür ein.

Ausnahme: Langzeitvermietung
Vermietest du deine komplette Wohnung mindestens drei Monate am Stück an einen festen Mieter unter, musst du dir über das Zweckentfremdungsverbotsgesetz keine Sorgen machen. Es betrifft dich schlichtweg nicht.

Kurzfristige Zimmervermietung an Touristen

Möchtest du hingegen lediglich einen Teil deiner Wohnung an Touristen untervermieten, benötigst du keine Genehmigung des Bezirksamts. Voraussetzung dafür ist, dass du maximal 49 Prozent der Gesamtfläche deiner Hauptwohnung, in der du ebenfalls lebst, untervermietest. Die Genehmigung deines Vermieters reicht in diesem Fall aus. Allerdings brauchst du trotzdem eine Registriernummer für deine Wohnung, die du insbesondere beim Inserieren deiner Wohnung auf Internetportalen öffentlich angeben musst. Die Nummer erhältst du ebenfalls vom zuständigen Bezirksamt. Kosten entstehen dir dafür nicht.

Möchtest du deine Wohnung also kurzfristig untervermieten, solltest du dir die regionalen Gesetze genauer anschauen und abwägen, ob es sich für dich lohnt oder nicht.

Deine Wohnung unterzuvermieten, während du selbst verreist, ist eine praktische Angelegenheit. Die Wohnung steht nicht unnütz leer und bringt sogar noch Geld in deine Kasse. Möglicherweise finanzierst du dir so zum Teil gar deine Reise. Eine Win-win-Situation für dich und deine Gäste. Doch was die meisten dabei gerne vergessen: Die Einnahmen aus dem Untermietverhältnis müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Dazu bist du verpflichtet. Die eingenommene Miete musst du also versteuern.